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空置率破2 頂辦租金 5000元可望成為新常態

記者潘以泓/台北報導

仲量聯行指出未來台北頂辦租金將達到5,000新常態! 根據仲量聯行研究報告,2022年第一季台北A辦平均月租金為每坪2,932元,相較去年上升3.7個百分點,預計今年將突破千禧障礙,租金重返每坪3,000元的歷史水準。縱使幾經疫情,北市辦公室空置率仍探新低,A辦整體空置率本季首度破2,下探歷史新低的1.86%! 顯見遠端工作模式僅短暫影響市場,定點辦公需求仍在,企業對頂級商辦需求依舊殷切。

本季南港及內科市場穩定,南港區維持極低空置率0.9%,東區門戶計畫進行中,市場動能有賴新供給帶動 ; 內湖區因市場釋出量少,空置率破5,來到4.1%,平均租金為每坪1,200-2,000元。

展望未來,由於市場供不應求,疫後就業與消費市場也持續復甦,頂辦租金在需求帶動下,未來3年內維持2-4% 年成長,在信義區頂級辦公室未來供給有限的情況下,房東惜售僅剩不多的空間,5,000元可能將成為頂辦新常態。而未來十年的辦公模式將因主要2點驅動力而改變:首先是工作習慣將轉為科技導向,從辦公空間開始,逐步走向科技城市;企業模式也會轉為人才導向,變的更注重員工工作內容、地點及時間的彈性、辦公室永續及淨零碳、工作環境的健康安全等。

全球商用不動產市場方面,2021年交易額達美金1.3兆元,相較2020年上升逾54%,更是已超越疫情前2019的1.1兆,成為歷史新高,已全面遠離疫情陰霾。

亞太地區的商辦市場也將在 2022 年進一步穩定。仲量聯行統計,亞太區2021Q4的商辦租賃量,相較疫情前2019Q4增加7%,已回復疫情前水準;歐美2021Q4的商辦市場租賃量離疫情前2019Q4的租賃量則分別還有23%、13%的差距,尚待進一步的國際間疫情政策鬆綁。

2022軌道經濟起飛年! 各大開發案齊發!

土地稀缺,五都朝捷運TOD規劃,並在政府積極招商且市場熱絡回應的情形下,今年重大招標預估投資額逾1,900億。2022第一季商用不動產市場投資額也達341億元,單季交易額為同期中歷史第二高。壽險業投資穩定收益資產的需求,加上實體經濟帶動科技、製造業擴廠需求,辦公室及工業地產佔總交易額近八成;另外,各旅館隨疫情轉型趨勢亦帶動交易量向上

政府出台金管政策有感,2022第一季土地交易額為近四年來新低,交易額達536億元。主要投資標的仍為住宅土地,約佔整體投資 73%,工業土地次之約佔整體投資標的的25%。可觀察到因台北已幾乎無地可買,開發商將目光轉往近年重大公共交通建設逐漸成熟的新北。高雄、桃園亦因產業發展成熟及政府支持交通建設發展,受到開發商矚目。

由於台北商用不動產市場已趨穩定,壽險業持續全台布局,由於其目標重點在於長期穩定收益資產,加上緩解現金水位壓力,預計未來幾年各式已帶租約的優良標的都將受到青睞。

台灣商用不動產市場在疫後的表現十分穩健,交易量回到疫情前水準,顯見市場看好不動產作為防禦型投資的潛力,並將其視為資金避風港。帶租約資產因收益穩定特性易獲壽險業青睞,逐漸成為市場投資顯學。

剛性經濟需求部分,科技業及製造業出口表現亮眼,購地設廠需求及總部型科技廠辦需求將持續推動工業不動產投資額成長。和全球趨勢相同,台灣物流空間預租情形火熱,可謂是今天租的空間是為了滿足昨天的訂單。辦公空間部分,疫情雖改變工作模式,但提供員工健康彈性及合作交流的空間仍是企業所重視的項目,因此辦公空間的需求仍舊穩健。

至於全球不動產投資趨勢,已逐漸轉向投資非傳統不動產(non-core assets) 包含物流、健康及生活相關概念不動產。例如我們觀察到物流產業隨疫情影響,用地需求迅速成長,世界各地物流地產的交易量屢破前高,而物流產業及Proptech在台灣的發展也值得密切注意。

綜觀未來,今年台灣會是軌道經濟起飛年,綜觀新北、桃園、台中、高雄,甚至屏東,北中南TOD建設遍地開花,包含新北十四張預計投資額520億、高雄衛武營預計投資額180億等,TOD相關的開發案就佔全台重大開發逾8成。未來民眾住家和辦公室距離縮減,以方便的大眾運輸生活圈帶動區域經濟發展,到站就到家促進低碳生活,也符合永續發展的國際趨勢。

相信台灣在政策支持公共運輸建設、科技及製造業展業升級積極擴廠、國內資金動能充裕、國外經濟復甦等利多條件下,2022國內商用不動產市場可望穩定發展。

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